融资端再获支持 看龙湖高质量发展之路

4月10日，中国人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。

其中，在商业领域深耕多年的龙湖集团成为经营性物业贷新规的受益者之一。而这背后离不开龙湖这家企业的高质量发展之路，也透露出龙湖31年来稳健发展的超级力量。

再获经营性物业贷 2023年净增174亿元

据龙湖集团介绍，对于经营贷，今年公司经营性物业贷款通过置换且无追加抵押物，估值可达六七成，已经实现120亿元的增额；另外，今年公司已经新做约60亿元的经营性物业贷款，全年增额预计超过200亿元，余额将接近700亿元。

据财报显示，2023年龙湖经营性物业贷净增174亿元，平均融资成本不到4%。龙湖管理层提到，2024年初以来，随着整个新政的放开，龙湖整个存量项目经营性物业贷置换增额达到110亿以上。截至目前，龙湖大概有110座的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资。

野村证券发布报告认为，龙湖的资产负债表较为健康，其庞大的投资性物业和盈利方面均为龙湖提供了支撑，龙湖还将受益于经营物业贷放松的政策。摩根大通持同样的观点，认为龙湖仍然是一个幸存者，因为它可以利用未抵押的投资物业来获得经营性贷款。

洞悉需求、升级产品 高端产品力收获市场认可

面对房地产市场的调整和变化，龙湖敏锐捕捉到需求的变化，成为快速焕新高端改善型产品线的房企之一。2023年，龙湖集团发布了三大高端产品系：云河颂、御湖境、青云阙。三大高端产品线，在很多城市成为凸显差异化的“爆款”，取得不俗的销售表现。

云河颂实景示范区（龙湖集团供图）

其中，云河颂在3月24日前已完成的签约备案金额达到2.75亿元，排名全市第一。最终在一季度500万以上豪宅完成备案的金额总量中，云河颂占比近50%，成了重庆豪宅界真正意义上的半壁江山。

除了产品出色，交付力也是保障龙湖地产开发业务稳健增长的重要因素。龙湖基于对美好人居的不断探索和研磨，整合多方资源推出了“智善交付体系”以全场景品质交付开启美好新生活。

2023年，龙湖集团创自身历史上最大规模交付，在全国56座城市的160+项目，共计交付约14万套高品质房源；不仅100%实现如期交付，约20%项目还实现提前1个月以上交付，交付总体满意度超90%。

三大板块协同发展 穿越周期压舱石

2023年年初，龙湖对旗下业务航道进行了重构，形成了开发、运营、服务三大板块协同发展的格局。

在开发航道作为龙湖支撑底盘的基础下，龙湖还通过天街、冠寓、龙湖智创生活、“龙智造”来构建自己长期的底盘能力。

龙湖天街（龙湖集团供图）

运营航道主要包括商场和长租公寓，2023年，龙湖集团实现运营业务不含税租金收入为129.4亿元，较上年增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%，运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。

服务航道则主要由轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成，去年一年，该公司服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%，服务业务及其他毛利率为31.0%，较上年增长2.0%。

龙湖物业为业主提供服务（龙湖集团供图）

“开发+运营+服务”的格局，无疑是龙湖穿越周期的重要基础，未来龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个渠道现金流回正驱动公司的增长。