商业地产变迁：从“一铺养三代”到“百年回本”

央广网重庆4月29日消息 “要想富，先买铺”——曾经，不少人说起商铺，都将其等同于“财富自由”的梦想。事实上，被部分人视为投资品的商铺，其本质是为了给商人提供经营场所，让商人们能够利用信息差、资源差提供商品和服务赚取利润，承担商铺租金等交易成本。

2005年以来，重庆商业地产一路猛进、加速扩张。然而，时代变迁，电商冲击、新零售崛起、同质化严重，加上消费者的需求越来越难以把握，不少分割出售后的商业体项目，因统一经营权缺失陷入招商和运营困顿。

随着商业地产向存量市场转换，部分商业体的空置率也水涨船高，这意味着“一铺养三代”将越来越难以实现。那么，手握商铺的人们将何去何从呢？

进退两难：愿倒贴50万止损

观音桥商圈作为重庆五大商圈之一，各类商业项目林立。但是，曾经主打“浪漫基地”的朗晴广场，以及风靡一时的金源不夜城，都因定位不准确或差异化缺失等因素，人气逐渐流失。

该商圈的扩容规划中，也有被给予厚望的集中商业。在某商业中心B区二楼，空置了相当一部分商铺。

观音桥附近某商业中心二楼（央广网发 林利摄）

据这里的一位业主介绍，自己当时以总价450余万元的价格，买入了此处面积约100平方米的商铺。之前有做服装的商家租用过一段时间，2020年下半年开始空置。“出租的话，4000元/月就可以了。如果有人愿意接手，400万的价格我们是可以谈的。”

观音桥附近某商业中心B区内部（央广网发 林利摄）

该业主表示，自己目前面临进退两难的问题。如果倒贴50万将此处商铺出手，资金回笼后自己可以用做其他投资以止损。没有售出就只能寄希望于商业中心周边地块拆迁完成，重新打造带来的人流量和消费需求。在她看来，回报和等待时间都完全不在自己的掌控之内：“2016年到现在，这里的铺面出租率一直不稳定，不知这种情况还要持续多久。”

观音桥附近某商业中心一楼（央广网发 林利摄）

2019年就在此商业中心某中介招商门店工作的唐先生表示，散售商业历经3-5年的市场培育期是很正常的。据他了解：“这个商业中心C区一楼因为对接红旗河沟轨道交通出入口，所以堂食区的商户留存率已趋于稳定。A区铺面面积小、租金总价低，也受到了不少外卖店家的青睐。未来这里可以享受周边建设推进的红利，向好毋庸置疑。”

观音桥附近某商业中心对面待拆迁楼房（央广网发 林利摄）

投资失败：空置数年回本需100年

临近繁华商圈的大型商业中心日子不好过，大型住区附近的商业综合体境况又如何呢？

“位于大学城的某大型社区的购物中心，已退化为培训机构集散地，且空置率非常高。”大学城某大型社区住宅业主反映说，平时自己在这个商业街里想寻个小面馆都没有。

该商业中心三楼商铺业主徐先生表示，当时这里的铺面单价为每平方米一万出头，比该小区的住宅价高：“我当时想，商铺比住宅贵，是因为回报率肯定高于住宅。”

大学城某大型社区购物中心（央广网发 林利摄）

“但是，现在看来，我这个投资是失败的。如果当年买的是住宅，回报早就翻番了。”徐先生称，自己当时以总价110万左右的价格购买了此商业中心一个面积约90平方米的三楼商铺。自接房后，商业体就从未被打造起来。

大学城某大型社区购物中心（央广网发 林利摄）

他和业主们联合起来想过很多办法，例如联合招租、给多个品类的品牌自荐商铺资料、整体打包优惠等，几乎都没有效果。“现在如果有商家愿意来，我们10元/平方米的月租金价格都可以去接受，毕竟只要有人气和氛围，商业就能慢慢做起来。”

按照徐先生的说法，他的商铺租金为90元/月、1080元/年，即使租金每年递增7%，在不计贷款利息及闲置期成本的情况下，也需要大概100年才能收回等同于购买成本的租金。

一铺养三代梦碎，手中商铺为何成为租金都难以收回的烫手山芋？接下来，我们将继续深挖掘背后的原因。（文/林利）